آیا الزام صاحبان املاک به رعایت مصوبه سران قوا در خصوص تمدید خودکار قرارداد اجاره و میزان افزایش اجاره بها قانونی است؟
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی دولت به نقل از وزارت راه و شهرسازی، رستم قاسمی در حاشیه نشست با مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها در خصوص الزام موجران به رعایت مصوبه سران قوا در خصوص اجاره‌بها اعلام کرد: بر اساس مصوبه سران قوا توافق شده است تا اجاره در تمامی استان‌های کشور بر اساس سقف افزایشی باشد که میزان سقف مجاز افزایش اجاره‌ها در تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها حداکثر ۲۰ درصد است.
وزیر راه و شهرسازی با تاکید مجدد بر آنکه موجران نباید مستاجران را وادار به تخلیه کنند در خصوص استثنائات این مصوبه نیز توضیحاتی را ارایه کرد.
قاسمی گفت: به جز در موارد استثنا که در بسته سیاستی مصوب شده در جلسه سران قوا تعیین شد، تمامی قراردادهای اجاره طبق قانون و با افزایش سقف اجاره تمدید می‌شود.
وی تصریح کرد: شورای حل اختلاف و در نهایت قوه قضاییه باید بر اجرای مصوبات سران قوا در خصوص اجاره نظارت داشته باشد و شورای حل اختلاف در صورت لزوم می‌تواند حکم تخلیه مستاجران را صادر کند.
عضو کابینه دولت سیزدهم یادآور شد: پیشنهادهایی نیز از سوی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره تعیین و اعلام شده که مصوبه آن را در کوتاه مدت خواهیم گرفت. با این مصوبه و پیشنهادها، سامانه کد رهگیری که در اختیار وزارت صمت بوده به زودی به وزارت راه و شهرسازی منتقل می‌شود که با این اقدام رصد معاملات بنگاه‌های املاک ذیل وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد.
قاسمی تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی با ارایه کد رهگیری درصدد است تا اجاره بها بر اساس سقف مصوبه سران قوا افزایش بیشتری نداشته باشد و بازار مسکن ساماندهی شود. همچنین این اقدامات بستری بشود تا در سال های آینده میزان اجاره‌بها تعیین و بر اساس آن اقدام شود.
موارد استثنا بر این الزام:
1-چنانچه مالک، ملک یا واحد مورداجاره را به فروش رسانده و کد رهگیری دریافت کرده باشد.
2-مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.
3-مستاجر در دوره‌های اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.
4-عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.
5-چنانچه فزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورداجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.
6-و در نهایت در صورتیکه مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارایه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.
اما از منظر حقوقی این مصوبه چه جایگاهی دارد؟
روسای قوای سه‌گانه کشور، از این اختیار برخوردارند که در جلساتی، با یکدیگر هماهنگی کنند، اما این اختیار اصولاً چیزی مازاد بر حقوق و صلاحیتهای پیشینی آنها نیست. هر یک از صاحب‌منصبان سیاسی کشور، در حدود اختیارات خود، دارای این صلاحیت‌اند که جهت هماهنگی بیشتر با دیگر مقامات، تشکیل جلسه دهند. با این وصف، تشکیل این جلسات، به معنای خلق نهاد یا شورای جدید و اعطای صلاحیتهای جدید به آن نیست و هر یک از این مقام‌ها مختارند که در حدود اختیارات قانونی خود، تصمیمات مورد نظرشان را، با هماهنگی یا بدون هماهنگی با دیگر مقام‌ها، اتخاذ کنند. لذا تصمیم‌های اتخاذ شده در جلسات هماهنگی را نمی‌توان تصمیم‌های شورایی دانست. این تصمیم‌ها، تصمیم‌های هر یک از مقامات است که، البته، در پی یک جلسه هماهنگی اتخاذ شده است و به همین دلیل اعتبار یا عدم اعتبار، و همچنین لزوم یا عدم لزوم ابلاغش را نه از جلسه هماهنگی، بلکه از صلاحیتهای قانونی و خاص هر یک از اعضای جلسه می‌گیرد. بخشی از مهمترین تصمیمات وزراء در ساخت حقوقی موجود کشور، نتیجه هماهنگی‌هایی است که در حاشیه جلسات هیات وزیران میان وزراء انجام می‌گیرد. اما این هماهنگی‌ها، به معنای ایجاد شورا یا نهاد میان وزارتی جدیدی نیست.
اگر چنین باشد، آنگاه عبارت «مصوبات سران سه قوه» دلالتی دیگر خواهد داشت. در این تصویر، تصمیم‌های متخذه احتمالی عبارت خواهند بود از «مصوبات رئیس جمهور»، «مصوبات رئیس قوه قضاییه» و «مصوبات رئیس مجلس شورای اسلامی» که، به رغم ناظر بودن به هماهنگی صورت گرفته، در نهایت، هر یک مسئول تصمیم خاص خود خواهند بود. طبیعی است که در این فرض، هر یک از این مقام‌ها، ابلاغ تصمیمات متخذه را به همان شیوه‌ای انجام می‌دهند که پیشتر انجام می‌داده‌اند. این توضیحات آشکار می‌کند که در ساختار حقوق اساسی کشورمان، شورایی به نام «سران سه قوه» نداریم و تصمیمات فرضی سران سه قوه نیز نمی‌تواند به شورای غیرموجود ارجاع و مسائلی مانند لازم‌الاجرا بودن یا نحوه ابلاغ مصوبات را در پی داشته باشد.
اما اگر فرض را بر وجود، اعتبار و صلاحیت چنین شورایی قرار دهیم، با مشکلات بزرگی مواجه خواهیم شد.
۱. اولین مانع، عدم اشاره قانون اساسی به چنین شورایی و صلاحیت‌هایش می‌باشد که به خودی خود، وجود چنین شورایی را، به عنوان یک مرجع حقوقی با صلاحیتهای مشخص انشایی، منتفی می‌سازد.
۲. مانع دوم از جنبه ماهوی جدی‌تر است. از آنجا که پیشتر صلاحیتهای ناشی از قانون اساسی میان نهادها و مقام‌های موجود توزیع شده است، به رسمیت شناختن هرگونه صلاحیتی برای «سران سه قوه» به معنای پا گذاردن بر حقوق وزراء و هیات وزیران (در محدوده قوه مجریه)، قضات و دیوان عالی کشور و دیگر مقام‌های اصیل‌الصلاحیت قضایی (در محدوده قوه قضاییه) و همچنین صلاحیت قانون‌گذارانه نمایندگان مجلس (در محدوده قوه مقننه) است. در نتیجه، به رسمیت شناختن وجود شورایی به نام «سران سه قوه» عملاً به این معناست که رئیس جمهور به جای وزراء و هیات وزیران، رئیس قوه قضایه از جانب قضات و دیوان کشور، و رئیس مجلس نیز در مقام جانشینی نمایندگان و کلیت مجلس شورای اسلامی عمل نمایند. آگاهیم که در قانون اساسی کشورمان این فرض کوچکترین محلی از اعتبار ندارد.
۳. همچنین مانع مهم دیگری نیز وجود دارد. قانون اساسی کشورمان در غیر از مورد مجلس شورای اسلامی و هیات وزیران، تمایلی برای اعطای اختیارات انشایی (قانون‌گذاری و تصمیم‌گیری) به نهادهای شورایی ندارد.
4-اما مهمترین نکته، فقدان یکی از شرایط صحت معامله در صورت اجبار موجر به تمدید قرارداد اجاره و با اجاره بها مشخص می باشد چرا که یکی از شرایط اساسی صحت هر معامله ای، قصد و رضای طرفین است. البته شایان توجه است که دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با یکدیگر فرق دارند. قصد عبارت از اراده قلبي و تصمیم قطعی بر انجام معامله است. فقدان قصد که عامل بطلان معامله است، مانند اینکه کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله کند که آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.
رضا همان رضایت و تمایل داشتن به انجام معامله است، مرحله ای است که شخص به لحاظ وجود شرایطی خاصی متمایل به انجام معامله می شود و اگر هر یک از طرفین بنا به عللی رضایتش مخدوش باشد مانند اینکه شخصی برای نجات جان فرزندش که ربوده شده است، ملک خود را به ربایندگان بفروشد در این صورت، معامله غیر نافذ محسوب میگردد و پس از فراهم شدن شرایط با اعلام رضایت، عقد صحیح والاّ باطل خواهد بود. لذا در فرض اجبار موجر شرعا و قانونا قرارداد اجاره دارای اشکال می باشد.
در صورت نیاز به مشاوره، کلمه مشاوره را به شماره 09105146717 پیامک نمایید.