بررسی قانون(جدید) الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول

۱ – نکته فوری و مهم که باید گفت و همه آحاد جامعه باید از آن مطلع باشند این است که بر اساس این قانون (قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول) اعمال حقوقی اعم از خرید و فروش ملک و حتی اجاره املاک برای بیش از دو سال برای آن دسته از املاک که که سند آن ها بعد از سوم تیر ماه سال جاری (۱۴۰۳) صادر شده صرفا با سند رسمی و از طریق محضر ممکن است و اسناد عادی تنظیمی در دفاتر املاک و بنگاه ها و … در خصوص این املاک فاقد اعتبار است و‌ مراجع قضایی و شبه قضایی به آن توجه ای نخواهند کرد لذا اسناد اعمال حقوقی اعم از خرید و فروش این املاک می بایست در دفاتر اسناد رسمی ( محضر ) تنظیم گردد. 

با این وجود در مواردی با توجه به نیاز طرفین لازم است که قبل از تنظیم سند رسمی ، اسناد عادی تنظیم شود در این صورت بهتر است به دفتر وکلای متخصص تنظیم قراردادها که با قانون یاد شده آشنا می باشند مراجعه نمایید . دفتر وکالت آوای عدالت در این خصوص آماده ارائه خدمات به متقاضیان می باشد.

۲ – قابل توجه دانشجویان و فارغ التحصیلان حقوق، با توجه به این قانون بنظر می رسد آینده شغل سردفتری روشن تر از دیگر حرفه های حقوقی باشد. پیش بینی می گردد دفاتر املاک محدودتر و ضعیف تر شوند و دفاتر اسناد رسمی در جریان سرمایه قرار گیرند. با توجه به این قانون مراجعه به دفاتر رسمی به نحو چشمگیری افزایش می یابد و از سوی دیگر نیز حق الزحمه دفاتر در طول زمان افزایش خواهد یافت. لذا توصیه می شود فارغ التحصیلان حقوق ضمن توجه به حرفه های مربوط به سر دفتری به نحوه کار دفاتر املاک آشنا گردند.

۳_ با اینکه در این قانون پیش بینی شده است املاک قولنامه ای، مشاع و وکالتی در سامانه ای با عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ثبت شوند اما انتقال آن ها به غیر، موکول به پرداخت بدهی ها شده است بنابراین پیش بینی می گردد تا چندین سال نقل و انتقال این املاک دچار رکود شود و احتمالا از محبوبیت اینگونه املاک جهت سرمایه گذاری کاسته خواهد شد.

۴ – بعد از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در صورت عدم ثبت معاملات اموال غیر منقول در این سامانه ، دعاوی راجع به اموال غیر منقول قابل استماع در مراجع قضایی نمی باشد بنابراین انجام تعهدات، فاقد ضمانت اجرای قضایی خواهد بود لذا توصیه می گردد حتما بعد از راه اندازی سامانه کلیه معاملات در بستر این سامانه انجام گردد و در صورت نیاز به تنظیم سند عادی حتما از خدمات وکلای متخصص و مسلط به قرارداد نویسی استفاده نمایید.

۵- با اتمام مهلت ثبت اسناد غیر رسمی، ادعا علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

۶-هرچند یکی از اهداف اصلی این قانون جلوگیری از کلاهبرداری های ملکی است اما در بدو شروع اجرایی شدن این قانون لاجرم فضا برای سو استفاده کلاهبرداران ایجاد خواهد شد که از بیان نحوه و روش این کلاهبرداران معذوریم اما توصیه می شود که بلافاصله با راه اندازی سامانه مربوطه که احتمالا در سال آینده خواهد بود اقدام به ثبت املاک فاقد سند خود در این سامانه نمایید و یا چنانچه در اینگونه املاک دارای اختلافاتی هستید سریعا به وکلا متخصص مراجعه کنید.

۷-هرچند یکی دیگر از اهداف این قانون جلوگیری از پولشویی و پنهان کردن اموال بوده است اما همچنان راه های برای پنهان کردن اموال و پولشویی باز مانده است که از بیان آن معذوریم. لذا حتی بعد از اجرایی شدن این قانون جهت اجرای احکام حتما با وکلا مشورت نمایید.

۸- در بدو اجرایی شدن ثبت اموال غیر منقول فاقد سند احتمالا حجم قابل توجهی از پرونده ها به سیستم قضایی شهرهای بزرگ تحمیل خواهد شد که در صورت عدم پیش بینی تدابیر لازم سیستم قضایی و مراجعین دچار مشکل و سرگردان خواهند شد.

۹-قسمت هایی از قانون پیچیده بوده و حتی برای وکلا نیاز به مطالعه چندباره است و احتمالا در آینده نیاز به اخذ نظرات مشورتی از مجلس و قوه قصاییه باشد لذا حتما برای خرید و فروش املاک خویش بخصوص املاک باغی و قولنامه ای تا جا افتادن و آشکار شدن تمام زوایای قانون از مشاوره وکلای متخصص استفاده نمایید.

بیشتر بدانید:

۱۰ _ از دیگر مزایای این قانون این است که تمام سازمانهایی که انتقال منوط به اعلام نظر آنان هست می بایست به این سامانه متصل و استعلامات آنلاین خواهد شد بعلاوه آن تمام کمیسیون ها و شورا های که به امور ابنیه و اراضی می پردازند می بایست آرا و تصمیمات خود از جمله تخریب و تغییر کاربری و … را در سامانه بارگذاری کنند و در صورت عدم انجام این وظیفه در قبال خسارت وارده مسئول خواهند بود.